Legalizacja samowoli budowlanej
Samowola budowlana - proces legalizacji
Czym jest samowola budowlana? Jakie przepisy regulują procedurę
legalizacji samowoli budowlanej? Jak wygląda proces legalizacji
samowoli budowlanej? Czy samowola budowlana przedawnia się?
Czy każdą samowolę budowlaną można zalegalizować?
Czym jest samowola budowlana
Wszelkie rozważania w niniejszym artykule wypada rozpocząć od
pewnej uwagi mianowicie, że w ustawie Prawo budowlane nie ma
czegoś takiego jak definicja „samowoli budowlanej”. Jest to
sformułowanie potoczne, które weszło w obieg również w treści
rozstrzygnięć sądowych. Jak wynika z praktyki za pojęciem
„samowoli budowlanej” kryje się budowa budynku lub innego
obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę,
bez zgłoszenia, a także gdy starosta sprzeciwi się zamiarowi
budowy, jak również sytuacja, gdy się budowę rozpocznie, zanim
pozwolenie na budowę stanie się ostateczne. Dodatkowo za
samowolę budowlaną przyjmuje się również zmianę sposobu
użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia, a także
przystąpienie do użytkowania bez wymaganego zawiadomienia o
zakończeniu budowy.
Samo postępowanie administracyjne dotyczące samowoli
budowlanej i jej procesu legalizacji jest uregulowane w art. 48 i
następnych ustawy Prawo budowlane.
Co istotne samowola budowlana wiąże się nie tylko z
konsekwencjami na gruncie prawa administracyjnego w postaci np.
obowiązkowej rozbiórki, ale również o czym często zapominamy
samowola budowlana stanowi przestępstwo, co wynika z art. 90
Prawa Budowlanego, a co za tym idzie spotkać nas mogą niemiłe
konsekwencje z punktu widzenia prawa karnego. W prawie
budowlanym zostały przewidziane kary dla inwestorów, którzy nie
dopełnią formalności. Zgodnie z przepisami na inwestora może
zostać nałożona grzywna, kara ograniczenia wolności albo
pozbawienia wolności do lat 2.
Legalizacja samowoli budowlanej
Na czym polega legalizacja samowoli budowlanej i czy każdą
samowolę można zalegalizować? Istotą postępowania
legalizacyjnego jest po prostu sprawdzenie możliwości
doprowadzenia, a następnie doprowadzenie budowy do stanu
zgodnego z prawem. W sytuacji spełnienia ustawowych przesłanek
uregulowanych w Prawie budowlanym, właściwy organ może
przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, na
skutek której podmiot, który dopuścił się samowoli budowlanej,
poniesie wyłącznie konsekwencje natury finansowej, natomiast
wzniesiony obiekt zostanie uznany za zgodny z Prawem
budowlanym.
Niestety nie jest możliwe zalegalizowanie wszystkich samowoli
budowlanych. Aby to uczynić trzeba spełnić wszystkie ustawowe
wymogi. I tak, żeby zalegalizować samowolę budowlaną muszą być
spełnione łącznie dwa podstawowe warunki. Po pierwsze
samowola budowlana musi być zgodna z przepisami o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami technicznobudowlanymi.
Na inwestora, który nosić się będzie z zamiarem zalegalizowania
samowoli budowlanej może zostać nałożony obowiązek
dostarczenia organowi nadzoru budowlanego odpowiednich
dokumentów, takich jak zaświadczenie wójta, burmistrza albo
prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu w przypadku, gdy danej miejscowości
brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo potrzebny będzie projekt budowlany wraz z opiniami,
uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi
przepisami szczególnymi, aktualne na dzień opracowania projektu
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane.
Termin do przedłożenia wymaganych przez organy nadzoru
budowlanego dokumentów określa sam organ w ramach
posiadanego przez siebie tzw. luzu decyzyjnego. Żadne przepisy
nie wiążą w tym zakresie organu nadzoru budowlanego. Termin taki
powinien zostać określony w sposób odpowiadający realiom
rozpoznawanej sprawy, przy czym powinien być wystarczająco
długi, by umożliwić stronie skuteczne spełnienie nałożonych na nią
obowiązków. Co istotne, strona postępowania legalizacyjnego może
podnieść zarzut wyznaczenia zbyt krótkiego terminu albo jego
nieprzedłużenia. Ewentualny wniosek o przedłużenie
wyznaczonego terminu dla jego skuteczności powinien być
oczywiście złożony jeszcze przed jego upływem.
Złożenie do organu nadzoru budowlanego w zakreślonym terminie
wymaganych dokumentów traktowane będzie, jako wniosek o
zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie
robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze ukończona.
Uchybienie terminom wyznaczonym przez organy nadzoru
budowlanego oznaczać będzie niespełnienie nałożonych na
inwestora obowiązków, co wiązać się będzie z koniecznością
wydania nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.
W przypadku jednak spełnienia powyżej wymienionych wymagań
organ nadzoru budowlanego może ustalić wysokość opłaty
legalizacyjnej, a następnie po jej uiszczeniu wydać decyzję o
zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie
robót jeżeli budowa nie została dotychczas ukończona.
Znaczny upływ czasu od wybudowania obiektu a samowola budowlana
Bardzo często pytania Klientów dotyczą tego, czy znaczny upływ
czasu nie powoduje przedawniania samowoli budowlanej, albo czy
z uwagi na znaczny upływ czasu samowola stała się legalna,
jakkolwiek by to dziwnie brzmiało. Trzeba wiedzieć, że samowola
budowlana nie ulega przedawnieniu, wobec tego właściwy organ
będzie mógł wszcząć postępowanie w zasadzie w każdym czasie.
Analizując sprawę konkretnej samowoli budowlanej, należy mieć na
względzie różne regulacje prawne, jakie obowiązywały w różnych
momentach. Do obiektu budowlanego wzniesionego bez
pozwolenia na budowę, bądź też zgłoszenia, w zależności od
momentu dopuszczenia się samowoli budowlanej, zastosowanie
znaleźć mogą trzy różne stany prawne. Art. 37 ustawy Prawo
budowlane z 1974 r., przepisy art. 48 prawa budwolanego w
brzmieniu pierwotnym i przepisy art. 48 prawa budwolanego w
brzmieniu aktualnie obowiązującym